Признание сделки с недвижимостью недействительной, применение последствий недействительности. Последствия ничтожности сделки.
Признание сделки с недвижимостью недействительной, применение последствий недействительности считаются одними из самых сожных категорий дел, поскольку проигравшая сторона несет значительный материальный ущерб. Разбирательство в судах может затянуться на значительные сроки, а стороны по делу используют все возможности , что бы суд принял решение в их пользу.
Собственник имущества не может в возврата своей вещи по правилам пункте 2 статьи 167 потребовать признания недействительности всех последующих сделок по отчуждению его имущества, имевших место после первой недействительной сделки, во исполнение которой оно было передано. Данный вывод следует из пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П. Правовую основу института признания сделки недействительной составляют положения ГК РФ, закрепленные в статьях 166-181. Ряд вопросов по применению отдельных положений недействительности регулируется отдельными постановлениями высших судов. Какого-либо единого документа, охватывающего все аспекты применение норм о недействительности, в настоящее время не существует. Гражданский кодекс разделяет недействительные сделки на оспоримые сделки, то есть недействительные по основаниям, установленным законом и иными правовыми актами в силу признания таковой судом и ничтожные, которые недействительны с момента их совершения независимо от признания судом. Вне зависимости от отнесения сделки к оспоримым и ничтожным, любая недействительная сделка не порождает гражданско-правовых последствий, наступления которых желали ее стороны.
Иски о признании заключенных договоров недействительными являются одними из самых распространенных как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах. Применительно к жилищным правоотношениям, институт признания сделки недействительной используется, в частности, при оспаривании договоров купли-продажи недвижимого имущества в целях возврата добросовестному продавцу недвижимого имущества, переданного покупателю, а также для возврата покупателю оплаченных денежных средств. Разумеется, недействительным может быть признанн не только договор купли-продажи недвижимости, но и любой другой гражданско-правовой договор. Как отмечалось ранее, в отличии от ситуаций, в которых между лицами отсутствуют договорные отношения, наличие договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности, означает, что спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению не по правилам статей 301, 302 ГК РФ, регулирующих порядок возврата имущества из чужого незаконного владения, а в соответствии с законодательством, регулирующим именно эти отношения. Данная позиция определена в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Требование о возврате недвижимого имущества по правилам о реституции, закрепленным в пункте 2 статьи 16. 7 ГК, может быть заявлено только стороне по недействительной сделке.
Если у Вас сложились обстоятельства связанные с оспариваниями в суде сделок с недвижимостью, то советуем Вам доверить свое дело опытному адвокату , специализирующемуся на делах о спорах с недвижимостью.
Адвокат юрист может признать сделку с недвижимостью оспоримой по следующим основаниям:
Признание сделок недействительными
В соответствии с ст. 153 ГК РФ из понятия сделки следует, что при ее совершении нужно различать две взаимосвязанные составляющие – субъективную (волю) и объективную (волеизъявление).
Именно их единство и равнозначность позволяют считать сделку действительной.
Статья 166 ГК РФ делит недействительные сделки на две группы: ничтожные (статьи 144, 165, 168-172, 188 ГК РФ) и оспоримые (статьи 173, 175-179, 183 ГК РФ).
Ничтожной признается сделка, недействительная с самого начала в силу своей противозаконной природы, независимо от решения суда. Исковое заявление в таких случаях подается о применении последствий ее ничтожности.
Оспоримой же является сделка, признанная недействительной соответствующим судебным решением.
По оспоримым сделкам право подачи искового заявления принадлежит только строго оговариваемым в законе категориям должностных и заинтересованных лиц.
Что касается сроков исковой давности, согласно ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий ничтожности сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня начала ее исполнения, оспоримой же – в течение одного года с момента, когда сторона узнала о нарушении своего права.
Часто встречающиеся в практике основания признания сделок недействительными:
нарушение прав несовершеннолетних
совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
совершение сделки неуполномоченным лицом;
подделка правоустанавливающих документов или изготовление фальшивых;
недееспособность или ограниченная дееспособность лица, совершившего сделку;
совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, в болезненном состоянии;
ущемление прав получателей ренты или иждивенцев по договору пожизненного содержания;
совершение уголовно-наказуемых деяний с целью завладения недвижимостью;
переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества;
совершение сделки под влиянием обмана;
неадекватный уход и содержание при заключении договоров ренты и пожизненного содержания;
отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу;
нарушение преимущественного права покупки;
нарушение процедуры принятия наследства;
кабальная сделка (совершенная под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях);
переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий, на подставных лиц;
неправильное оформление документов при передаче большей суммы денег, чем указано в договоре;
сознательное невозвращение кредита, полученного под залог недвижимости;
совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем;
мнимый обмен (родственный или при продаже неприватизированной комнаты);
неточности, ошибки, поправки, подчистки в тексте правоустанавливающих документов;
ущемление прав лиц, выписанных по броне и находившихся в местах лишения свободы;
удостоверение сделки нотариусом или исполняющим обязанности, не имеющим соответствующих полномочий.
Указанный перечень не является исчерпывающим.
Судебная практика по признанию сделок недействительными и приминение последствий недействительности.
Решение суда о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной вследствие мошеннических действий со стороны Покупателя;
Решение суда о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной в связи с введением Продавца в заблуждение относительно цены квартиры;
Решение суда о признании договора мены квартир недействительным в связи с неравнозначностью обмениваемых объектов недвижимости;
Решение суда о признании договора дарения недвижимости недействительным в связи с признанием его притворной сделкой;
Решение суда о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным в связи с ограничением в дееспособности Продавца;
Решение суда о признании договора мены квартир недействительным в связи с введением в заблуждение одной из сторон относительно качества передаваемого объекта недвижимости;
Решение суда о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной в связи с заключением договора представителем юридического лица, не имеющим на то необходимых полномочий.
Судебная практика "О признание сделки недействительной :
Участник общества обратился в Арбитражный суд Красноярского края о признание недействительной сделки заключенной обществом. В основание недействительности участник указал нарушение положений ФЗ Закона об ООО , кроме того сделка была совершена неуполномоченным лицом.Иск удовлетворен.Подробнее дело А33-19015/2013...
Участник общества обратился в Арбитражный суд Красноярского края о признание недействительной сделки купли-продажи нежилого помещения заключенной между обществом и бывшим участником общества. Цена продажи помещения занижена более чем в 100 раз. Сделка совершена в нарушение положений Закона об ООО , неуполномоенным лицом. Иск удовлетворен.
Подробнее дело А33-13391/2013...
Если сделка по приобретению лицом 100 процентов доли в уставном капитале общества была признана недействительной, то сделки, заключенные единоличным исполнительным органом, назначенным таким лицом как участником общества, являются недействительными. Подробнее ...
Истец обратился в суд с иском к С. о признании недействительным договора купли-продажи транспортного средства - автомобиля 2013 года выпуска, и истребовании его у ответчика. В обоснование иска указал, что договор купли-продажи, принадлежащего ему автомобиля 00.00.00 он с С. не заключал и не подписывал, автомобиль ему не продавал, денежные средства за автомобиль ему не передавались, с С. он не знаком.
Подробнее ...
Судебная практика "Об истребовании из чужого незаконного владения"
Общество в лице адвокатов Кирющенко Т.Ю., Рушкиса Е.В. обратилось в Норильский городской суд с иском об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения. В качестве основания общество указало, что помещение выбыло у общества помимо воли , а нынешний собственник помещения является недобросовестным приобретателем. Иск удовлетворен.Подробнее....
